Når man køber bolig eller på anden måde får rettigheder over fast ejendom, er det afgørende at sikre sig juridisk. Her spiller tinglysning en central rolle. Tinglysning er nemlig den officielle registrering af rettigheder over fast ejendom – og det er først, når rettigheden er tinglyst, at man er fuldt beskyttet som ejer eller rettighedshaver. Uden korrekt tinglysning risikerer du, at andre kan gøre krav på din ejendom eller, at du mister retten til den.
I denne artikel guider vi dig igennem alt, du skal vide om tinglysning. Vi forklarer, hvad tinglysning egentlig er, og hvorfor det er så vigtigt. Du får et overblik over processen for tinglysning af ejendom, typiske fejl og hvordan du undgår dem, samt hvilke omkostninger du skal være opmærksom på. Desuden får du en trin-for-trin guide til digital tinglysning og gode råd til at sikre din ejendomsret bedst muligt. Uanset om du står foran dit første boligkøb eller blot ønsker at forstå reglerne, er denne guide et godt sted at starte.
Hvad er tinglysning, og hvorfor er det vigtigt?
Tinglysning er den officielle registrering af rettigheder over fast ejendom i Tingbogen – det offentlige register, hvor alle kan se, hvem der ejer en ejendom, og hvilke rettigheder eller begrænsninger der er knyttet til den.
Når du køber en bolig eller anden fast ejendom, er det afgørende at få tinglyst dit ejerskab, da det er den eneste måde, du juridisk kan dokumentere, at det er dig, der ejer ejendommen.
Uden tinglysning kan sælgeren i princippet sælge ejendommen videre til en anden, eller der kan opstå tvivl om ejerskabet, hvis sælgeren eksempelvis får økonomiske problemer. Tinglysning beskytter dig altså mod andres krav og sikrer, at dine rettigheder står først i køen, hvis der skulle opstå konflikter om ejendommen. Det er derfor en helt central del af ethvert ejendomskøb.
Processen for tinglysning af ejendom
Processen for tinglysning af ejendom starter typisk i forbindelse med køb eller overdragelse af fast ejendom. Først udarbejdes et skøde, som begge parter underskriver digitalt. Herefter indsendes skødet til tinglysning via den digitale tinglysningsportal.
Når skødet er modtaget, går Tinglysningsretten i gang med at kontrollere, at alle oplysninger er korrekte, og at der ikke er uoverensstemmelser eller mangler. Det er vigtigt, at eventuelle lån og servitutter også bliver registreret korrekt i denne proces.
Hvis alt er i orden, bliver ejerskiftet offentliggjort i tingbogen, og den nye ejer får dermed officiel bekræftelse på ejendomsretten. Hele processen foregår digitalt og kan i de fleste tilfælde klares relativt hurtigt – men det er afgørende, at alle dokumenter er udfyldt korrekt for at undgå forsinkelser.
De mest almindelige fejl – og hvordan du undgår dem
En af de mest udbredte fejl ved tinglysning er, at dokumenterne ikke udfyldes korrekt eller mangler nødvendige oplysninger, såsom præcise matrikelnumre, parternes fulde navne eller underskrifter. Det resulterer ofte i afvisning eller forsinkelse af sagen. En anden typisk fejl er, at parterne ikke får betalt tinglysningsafgiften rettidigt, hvilket kan føre til yderligere gebyrer eller i værste fald ugyldig tinglysning.
Desuden glemmer mange at tjekke, om der allerede er tinglyst servitutter, pantebreve eller andre byrder på ejendommen, hvilket kan få store konsekvenser senere.
For at undgå disse fejl er det vigtigt at gennemgå alle oplysninger grundigt, dobbelttjekke dokumenternes indhold og sikre, at alle relevante bilag er vedhæftet. Det kan ligeledes være en god idé at rådføre sig med en advokat eller ejendomsmægler, hvis man er i tvivl om processen. På den måde minimerer du risikoen for fejl og sikrer en hurtigere og mere gnidningsfri tinglysning af din ejendom.
Tinglysningsafgiften og andre omkostninger du skal kende
Når du skal have tinglyst en ejendom, er det vigtigt at være opmærksom på de omkostninger, der følger med processen. Den mest centrale udgift er tinglysningsafgiften, som er en statslig afgift, du skal betale for at få din ret til ejendommen registreret officielt.
Tinglysningsafgiften består af et fast beløb på 1.850 kr. (2024) samt en variabel del, der udgør 0,6 % af købesummen eller det største beløb af købesum og værdiansættelse.
Ud over selve afgiften kan der også være andre omkostninger, såsom gebyrer til advokat eller ejendomsmægler, hvis du vælger at få professionel hjælp til tinglysningen. Desuden kan der forekomme udgifter til eventuelle servitutter, pantebreve eller lån, der skal tinglyses i forbindelse med handlen. Det er derfor vigtigt at medregne disse udgifter i dit budget, så du undgår ubehagelige overraskelser, når handlen skal afsluttes.
Digital tinglysning – trin for trin
Digital tinglysning har gjort det nemmere og hurtigere at få tinglyst rettigheder over fast ejendom. Først skal du logge ind på tinglysning.dk med dit MitID. Her
vælger du den type dokument, du vil tinglyse – for eksempel et skøde ved køb af bolig.
Herefter udfylder du de nødvendige oplysninger, såsom parternes navne, ejendommens adresse og eventuelle lån, der skal tinglyses. Når alle felter er udfyldt og dokumenterne vedhæftet, gennemgår du oplysningerne grundigt for fejl, inden du sender ansøgningen elektronisk.
Betalingen af tinglysningsafgift foregår også digitalt, og du får en kvittering, når beløbet er trukket. Til sidst modtager du et digitalt tinglysningsbevis, der dokumenterer, at rettigheden nu er registreret på ejendommen. Hele processen kan typisk klares hjemmefra og tager oftest kun få dage, hvis alle oplysninger er korrekte.
Gode råd til at sikre din ejendomsret
For at sikre din ejendomsret er det vigtigt, at du gennemgår alle dokumenter grundigt, før du indsender dem til tinglysning. Kontroller, at oplysninger som adresse, matrikelnummer og ejerforhold stemmer helt overens med købsaftalen og de faktiske forhold.
Sørg for at få professionel rådgivning, hvis du er i tvivl om noget – en fejl i tinglysningen kan få alvorlige konsekvenser for din ret til boligen.
Husk også at tjekke, om der er eksisterende servitutter eller hæftelser på ejendommen, som kan påvirke din råderet. Følg op på, at tinglysningen faktisk bliver gennemført, og gem altid kvitteringer og dokumentation. Ved at tage disse forholdsregler står du stærkere, hvis der skulle opstå tvivl om ejerskabet til din bolig.